부동산 경매 절차 및 기본 상식

경매 진행 순서 및 기본 상식

안녕하세요. 부동산, 함께 부린이 탈출의 첫번째 컨텐츠!
경매 절차 및 기본 상식 정리 시간을 가지려 합니다.

부동산 경매 절차

1. 경매 사이트에서 부동산 물건 선택
- 다양한 사이트가 존재하면 지지옥션, 옥션원 등이 대표적이다.
- 유료의 경우 개인이 부담하기 비쌀 수도 있어 몇명의 사람들이 함께 공동 구매를 한다.

2. 해당 물건의 '권리분석' 진행
- 권리 분석은 물건의 케이스마다 다양하지만 배당, 권리, 임차인 등을 조사하게 된다.

3. 물건 주변 시세 파악
- 얼마에 입찰을 들어갈지에 대해 판단하기 위한 과정으로 실제 현장을 방문할 것을 권장함.
*실제 현장 방문 시, 임차인이 살고 있으면 대화를 시도해보고 아닌 경우 주변 부동산 방문

4. 경매 일자에 법원 방문 및 입찰 진행

5. 낙찰 시 이후 절차 진행
- 기간 내 잔금 지급 -> 소유권 이전 등기 -> 명도 진행

사실 아주 러프한 단계별 안내일 뿐, 너무 많은 변수가 있고 리스크가 있다.
요즘 특히 경매가 많이 주목되고 있는데, 차근 차근 공부하여 낙찰을 받아보자

경매 기본 용어 및 상식

권리분석이란?

경매물건을 낙찰받기 전 낙찰자가 낙찰대금 이외에 추가로 인수해야하는 권리가 있는지여부를 확인하기 위한 절차이다.
근저당 후순위는 말소되며,

말소기준권리란?

낙찰될 경우 그 부동산에 존재하던 권리가 소멸하는가, 그렇지 않으면 그대로 남아 낙찰자에게 인수되는가를 가늠하는 기준이 되는 권리를 말한다. 말소기준 권리의 종류로는 근저당, 압류, 전세권, 담보가등기 등이 있다.

여기서 근저당이란, 부동산을 담보로 대출 받은 것을 말하며, 일반적으로 은행의 힘을 빌려 받게 된다.
그러나 이자를 제때 갚지 못하거나 상환이 되지 못할 경우 채권이 생기게되어 채권 최고액에 달할 시 부동산을 처분에 은행에 빌려줬던 금액을 회수해 나가게된다. 경매에서 가장 흔히 찾아볼 수 있는 케이스이다.

그리고 담보가등기란, 근저당권과 흡사하지만 다른 부분이 있다. 채권자가 사전에 미리 예비 등기를 올려준 것이라 보면되는데, 가등기 상태일 때는 등기에 대한 효력이 크게 작용하지 않지만 가등기를 해두는 이뉴는 부동산이 매각될 때 우선순위가 잡힌 것으로 처져 보전 가능성이 크다. 때문에, 낙찰자는 가등기가 되어 있는지 없는지 낙찰 전 말소기준권리를 살펴봐야한다.

대항력이란?

대항하는 힘으로, 적법하게 이뤄진 계약에 대하여 요건을 이루게 된다면 권리 주장이 가능한 것을 의미한다.
임대차 계약을 맺은 후, '전입신고'를 통해 대항력 권리를 주장할 수 있게 된다.

우선변제권이란?

전세 임대차계약을 맺은 임차인이 '우선변제권'도 함께 얻게되는데 '먼저 돈을 받을 수 있는 권리'이다.
해당 주택이 경매나 공매 물건으로 넘어갈 경우, 돈을 돌려받는 순서를 정하게 되는데..
혹시 시세에 비해 낮게 낙찰이 되었다면 후순위일수록 돈을 못 돌려 받을 확률이 커진다.

따라서, 임차인의 경우 전입신고를 통한 '대항력'을 갖추고, 확정일자를 받아 '우선변제권'이라는 방패를 꼭 갖춰야한다.

이상 경매 기본 상식 및 용어 정리 포스팅이었습니다.
혹시, 궁금하신 점이나 이런 것도 한번 정리해줘! 하는 것이 있다면 댓글 남겨주세요 :-)